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Qu’est-ce qu’une servitude ?

La vente d’un bien immobilier est un processus complexe. Tout vendeur est en droit de se poser de nombreuses questions quant aux différentes étapes de la transaction, ainsi que les aspects administratifs et légaux. C’est le cas notamment pour la notion de servitude en droit immobilier. Comment une servitude peut impacter la valeur d’un bien ? Voici tout ce que vous devez savoir sur ce sujet pour vendre un bien avec servitude !

Servitude en droit immobilier : de quoi s’agit-il ?

En immobilier, la notion de servitude est définie par le Code civil. Le propriétaire d’un bien avec servitude est contraint de respecter cette obligation au profit du propriétaire d’un autre bien immobilier.

La servitude en droit immobilier peut être légale, naturelle ou conventionnelle (deux propriétaires signent une convention). La durée de l’usage de la servitude est fixée à 30 ans. Elle peut être stoppée avant cette date si elle n’existe plus (la propriété a été détruite) ou si les propriétaires ont fixé une autre durée dans leur convention.

Voici ce qu’il faut retenir :

  • Le fonds servant (de service) est la propriété qui supporte la charge. Il est donc propriétaire d’un bien sur lequel il y a une servitude.
  • Le fonds dominant est le fonds qui profite de la servitude et qui a l’usage. Il a donc l’autorisation d’utiliser une propriété qui n’est pas la sienne.

Quel est l’impact d’une servitude sur votre vente immobilière ?

Une servitude en droit immobilier est toujours associée au bien immobilier et non au propriétaire du bien. Lors d’une vente immobilière, la servitude est donc vendue avec le bien. Vous vendez un bien avec servitude ? Notez bien ces deux conséquences :

  • Vous devez impérativement informer le potentiel acquéreur de l’existence de la servitude et des conditions d’utilisation qui doivent être indiquées dans l’acte de vente. Cela fait partie de vos obligations.
  • Pour faire estimer la valeur de votre bien, vous devez pendre en compte l’impact de la servitude. Valoriser le bien peut s’avérer plus compliqué dans le cas d’une servitude naturelle ou légale. Si votre maison se trouve en contrebas d’une pente qui doit supporter l’écoulement des eaux pluviales, la valeur du bien sera revu à la baisse, et cela même s’il a de nombreux atouts.

Il est crucial de prendre en compte l’impact des servitudes pour vendre votre bien immobilier.

 

servitude en droit immobilier 

Les différents types de servitudes

La servitude en droit immobilier peut prendre différentes formes. Voici les plus courantes :

  • La servitude de passage. Si un bien n’a aucun accès à la voie publique, il y a forcément une servitude de passage sur une propriété voisine. Un voisin peut obtenir le droit d’utiliser une partie de votre propriété pour accéder à la voie publique. Mais cela ne lui donne aucun droit sur votre propriété. En tant que propriétaire et fonds servant, vous devez respecter votre obligation et autoriser cet accès. Dans certains cas, vous pouvez demander une indemnisation proportionnelle au dérangement occasionné.
  • La servitude de vue. Il s’agit ici de respecter des distances minimales entre les ouvertures de deux propriétés, afin de préserver l’intimité des voisins. Cette servitude s’applique aux fenêtres, portes-fenêtres, velux, balcons et terrasses. Si la vue est droite il faut respecter une distance d’au moins 1,90 m. Si la vue est oblique, la distance minimale est de 60 cm.
  • La servitude publique. Ce type de servitude contraint un propriétaire à autoriser le passage vers un bord de mer ou un étang public.
  • La servitude naturelle. Dans ce cas, le propriétaire supporte une contrainte d’origine naturelle. Il peut s’agir par exemple de l’écoulement des eaux de pluie qui touche une maison en contrebas ou un appartement au rez-de-chaussée.
  • La servitude de travaux, aussi appelée « tour d’échelle ». Cette servitude à la particularité d’être exceptionnelle. En effet, elle consiste à autoriser un voisin à installer sur votre propriété un équipement (échelle, échafaudage) le temps de réaliser des travaux sur son bien. Les deux propriétaires signent une convention qui mentionne la nature des travaux, les dates de début et de fin, les horaires pendant lesquels le fonds dominant peut accéder à la propriété, et la zone occupée (pas plus de 3,50 m à partir du mur concerné par les travaux).

Si vous souhaitez en savoir plus sur la notion de servitude en droit immobilier dans le cadre d’un projet de vente, prenez conseil auprès d’un professionnel.

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